深圳楼市投资需求浅析,惠州楼市开始升温,根据中指院数据,5月惠州成交了2597套,成交面积环比上涨40.45%。

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2015-06-25  智研咨询 http://www.zhiyan.org 字体大小:
Tag:深圳楼
  • 【报告名称】深圳楼市投资需求浅析
  • 【关 键 字】深圳楼 需求
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智研咨询网讯:

  内容提示:惠州楼市开始升温,根据中指院数据,5月惠州成交了2597套,成交面积环比上涨40.45%。
 
  端午假期,惠州楼盘挤满了来自深圳的购房者,在他们看来,只要深圳成为“硅谷”的预期不破,这些片区迟早会迎来房价上涨的时期,对于这些相对的高收入者而言,惠州的房价远谈不上贵,而且还有首付低的优势,每月还贷也不到2000元,压力并不大。
  
  在杠杆难以增加、总房价持续上涨、贷款政策收紧等多重合力作用下,“3·30新政”后市场预期迟迟不能兑现,深圳楼市的投资需求开始转战周边城市。
  
  深圳成交量下降
  
  前段时间比较疯狂的深圳楼市开始有了回到正轨的迹象。“3·30新政”出台后,深圳房价拉起陡直的“大阳线”,只升不降。但6月第一周,深圳楼市成交价格出现小幅回落,不过这并不意味着同一套房源的价格出现松动,深圳市房地产研究中心主任王锋分析称,价格回落主要因为龙岗片区等低价房源大量入市,拉低了均价。
  
  6月第二周,楼市成交总量也出现了下跌。根据深圳规土委数据,一手住宅成交1752套,成交面积为18万平方米,环比下降6%。由于购房手续的时间差,深圳规土委数据存在滞后性。就目前来看,第二周入市新盘套数是611套,推盘量有所下降,而且同期无项目批售。
  
  推盘走低与业内对市场走向的判断有关。深圳房地产经纪行业协会发展研究部总监徐枫等诸多业内人士认为,下半年,虽然深圳成交价格不会下跌,但也不可能继续陡直上涨,而且最近释放了大量需求,预计未来几个月成交量难以维持疯狂状态。
  
  对于深圳购房者而言,在某种意义上,“3·30新政”反而成了利空信息。深圳常住人口的平均年龄在34岁左右,高学历人群占比较高,且多从事包括金融在内的第三注册账号免费送体验金,对货币政策极为敏感。
  
  原本“3·30新政”旨在降低交易费用和进入门槛,增加市场活跃度,因此大量二手房持有者在政策公布当晚敏锐“反价”,购房者在杠杆提升以及涨价预期下恐慌入市,由此造就了近两个月的“抢房”局面。
  
  国家局发布的数据显示,5月份深圳涨幅居全国之首,达到6.7%,创下单月房价环比涨幅的历史纪录。
  
  但事实上,政策出台80多天后,杠杆并没有提升,二套房贷款首付仍为7成,再加上总房价的上涨,进入门槛反而上升了。由于楼市火爆,按揭额度紧张,深圳多家银行上调贷款利率。以风向标国有四大行的首套房贷款利率为例,中国银行上调0.2折,建设银行上调0.2折到0.3折。
  
  资金外溢到周边
  
  在这一背景下,不少楼市资金外溢到惠州、东莞。
  
  端午假期,记者在惠州多个楼盘现场看到不少挂着深圳牌照的汽车。某上市公司高管告诉记者,在传出深圳将升级为直辖市的消息后,该公司在深圳周边的一个楼盘销售量猛增,曾有客人一次性购入40套。

  总价低、杠杆高是这些房源的共同特征。以惠州龙光城项目为例,一套70平方米左右的房子,均价从每平方米5000元左右上涨至6000元左右后,总房价不过40余万元,虽然与其他三四线城市相比并不算便宜,但与深圳动辄数百万元的房子相比,简直就是小巫见大巫。同期,与之一路之隔的坪山新区房源均价在1万元以上。
  
  除了二套房首付4成政策在惠州地区落地之外,惠州的开发商还给出了房价优惠、降低首付等相关的刺激购买方案。
  
  深圳宝安一名购房者称,她刚在惠州买了一套紧邻深圳的房子,在二套房4成首付政策下,一次性拿出15万元,每月还款1000元左右,“还款压力不大,就当存定期了”。
  
  除了惠州,东莞凤岗镇的楼市也在升温。深圳行政地图呈狭长状,两边宽、中间窄,在地图上东莞凤岗镇好像插入深圳一样,其距离深圳福田、罗湖等中心区的距离甚至小于深圳某些边缘片区。

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